“시세보다 싸게 아파트를 낙찰받고 싶다!”
생각은 다들 하시지만,
막상 입찰 단계에서 실패하시는 분들도 정말 많습니다.
저도 처음엔 그런 사람이었어요.
서류는 제대로 챙겼지만,
입찰가 설정을 잘못해서 낙찰을 놓쳤던 기억이 있죠.
그래서 오늘은
제가 직접 입찰에 참여하면서 얻은 노하우 6가지
공개해보겠습니다.
경매 초보자 분들께 큰 도움이 될 겁니다.
✅ 1. 입찰 전 “낙찰가율 통계”부터 확인하세요
아파트 경매 입찰가를 정할 땐
주변 낙찰가율을 꼭 먼저 확인하세요.
📌 낙찰가율 = 낙찰가 ÷ 감정가 × 100
✔ 지지옥션·스피드옥션 등에서
동일 아파트 단지의 최근 낙찰 사례를 조회하면
입찰 경쟁 강도와 가격 감각을 잡을 수 있습니다.
예: 최근 낙찰가율이 평균 91%라면
나는 89~93% 범위에서 써보는 전략이 유효합니다.
✅ 2. 입찰가는 “내 마지노선”부터 정하고 써야 합니다
입찰 현장에서 가장 흔한 실수는
👉 “조금만 더 쓰지 그랬어…”라는 유혹입니다.
하지만 그 생각 때문에
감정가보다 높게 쓰거나, 손해 보는 낙찰이 일어나기도 해요.
✔ 반드시 낙찰 후 총 비용(취득세+수리비+명도비 포함)을 계산해보고
✔ 이익이 나는 범위 안에서
✔ 마지노선 금액을 정하고 절대 넘기지 마세요
저는 항상 입찰봉투 쓰기 전에
“이 금액 이상은 절대 안 써”라고 마음속으로 한 번 외칩니다.
✅ 3. 1~2회 유찰된 물건이 ‘진짜 기회’
아파트 경매는
처음 입찰보다 1~2번 유찰된 물건이 낙찰 확률이 훨씬 높습니다.
왜냐하면
📉 감정가가 20~30%씩 내려가기 때문이죠.
그리고 경쟁자도 상대적으로 줄어요.
👉 단, 너무 많이 유찰된 물건은
하자나 명도 문제 등 리스크가 숨어 있을 수 있으니
꼭 현장 확인(임장) 병행하세요!
✅ 4. 동일 아파트 내에서도 동·층·라인별 가격 차이 분석!
“같은 단지니까 똑같겠지?”
절대 아닙니다.
✔️ 남향 vs 북향
✔️ 저층 vs 고층
✔️ 라인별 구조 차이
✔️ 조망, 소음, 학교 거리
👉 이런 요소들이 입찰 경쟁률과 낙찰가에 큰 영향을 줍니다.
저는 같은 단지에서도 1층은 86%에 낙찰되고
10층은 92%에 낙찰된 걸 본 적 있어요.
✅ 5. 입찰 전날, 법원 공고문 + 지도 다시 확인!
아무리 준비 잘했어도
입찰 전날 꼭 다시 한 번 확인하는 습관이 중요합니다.
📋 체크리스트
- 입찰시간 (기일입찰은 보통 오전 10~11시 마감)
- 법원 위치, 호실
- 자기앞수표 또는 현금 준비
- 주소와 지번 헷갈리지 않기
저는 한 번 사건번호 착각해서 다른 물건 입찰서류 쓰고 간 적도 있어요…😅
✅ 6. 낙찰 후 비용 예상표 꼭 만들기
마지막 팁은
낙찰되기 전에도 ‘낙찰 후 플랜’을 미리 그려보는 것입니다.
✔️ 취득세
✔️ 관리비 체납
✔️ 명도비용 (퇴거비, 합의금 등)
✔️ 수리비, 중개수수료
✔️ 경락잔금 대출이자
👉 이렇게 예상표를 짜보고
내가 이 물건을 진짜 감당 가능한지 확인해보세요.
✍️ 마무리하며
아파트 경매 입찰,
단순히 싸게 쓰면 되는 게 아닙니다.
정보력 + 분석력 + 자기절제력
이 세 가지가 핵심이에요.
저도 몇 번은 낙찰 실패했지만,
그 경험이 쌓이니까
결국엔 원하는 가격에, 만족스러운 물건을 낙찰 받을 수 있었습니다.
입찰가를 쓰기 전에 반드시 한 번 더 생각해보는 습관,
성공 확률을 확 끌어올려줄 겁니다.
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