아파트 경매 주의사항 꼭 확인하세요!

부동산 경매가 요즘 뜨겁습니다.
특히 아파트 경매는 실수요자들에게도 관심이 많죠.

하지만 말입니다.
“싸다!”는 이유 하나로 덥석 입찰했다가
명도, 세입자, 하자 문제 등 복병을 만나는 경우,
생각보다 많습니다.

저도 처음엔 이런 걸 모르고
‘감정가보다 30% 싸네?’ 하고 들어갔다가
고생했던 기억이 있어요.

오늘은 그 경험 바탕으로
아파트 경매 주의사항 정리해드릴게요.
입찰 전에 꼭 체크하셔야 할 부분들입니다.

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✅ 1. 등기부등본은 꼼꼼히 확인하자

경매의 기본은 권리분석입니다.
특히 말소기준권리를 기준으로
그 이후 권리는 모두 소멸되는지 확인하셔야 합니다.

✔️ 전세권, 저당권, 가압류, 가처분 등
✔️ 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지 체크

등기부등본은 법원 인터넷등기소에서 열람 가능해요.
용어는 어렵지만, 핵심은 “내가 떠안아야 할 게 있나?”입니다.

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✅ 2. 세입자 전입일·확정일자 꼭 체크

아파트 경매에서 제일 많이 놓치는 게
세입자 보호 범위입니다.

📌 세입자가 전입신고 + 확정일자를 갖췄다면,
보증금 일부를 낙찰자가 인수해야 할 수도 있어요.

특히 말소기준권리보다 앞선 세입자는
임차보증금 반환을 요구할 권리가 남을 수 있으니
반드시 확인해야 합니다.

전입세대 열람으로 실제 거주자 정보도 확인하세요!

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✅ 3. 점유 상황 확인, 명도 리스크 미리 파악하기

📦 아직 거주 중인 세입자나 소유자가 있다면,
명도 절차가 필요합니다.

명도는 말 그대로 “비워달라”는 건데,
쉽게 나오지 않는 경우가 많습니다.

• 협의 → 거부 → 소송 → 집행 → 인도
  이렇게 단계가 길어질 수도 있어요.

✔️ 현장 임장 시, 벨 눌러 보기
✔️ 관리실 통해 점유 여부 파악하기
✔️ 내부에 짐, 전기·수도 사용 여부 확인

저는 예전에 ‘빈 집인 줄 알고 입찰’했는데
퇴거 안 된 임차인이 버티고 있었어요… 고생 많이 했죠.

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✅ 4. 하자 있는 아파트, 싸다고 덥석 금물

경매 물건은 '있는 그대로' 인수하는 조건입니다.
하자나 손상, 수리비용이 들어가는 구조라도
누구한테 하소연 못 합니다.

• 벽지, 몰딩 곰팡이
• 보일러·배관 문제
• 엘리베이터 노후화
• 주차장 협소, 층간소음 구조 등

✔️ 현장 임장 꼭 하세요.
사진만 보고 판단하시면 절대 안 됩니다.

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✅ 5. 관리비 체납 여부 확인하기

아파트 경매에서 자주 놓치는 또 하나는
관리비 체납입니다.

👉 보통 낙찰자는 미납된 관리비를 인수해야 합니다.
👉 특히 장기 체납된 단지는 금액이 클 수 있어요.

✔️ 관리사무소 방문해서 확인하기
✔️ ‘민원 가능 여부’도 물어보기

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✅ 6. 낙찰가 너무 높으면 일반 매매보다 손해

요즘은 경매도 경쟁이 치열해지다 보니,
감정가보다 더 비싸게 낙찰되는 경우도 많습니다.

이럴 땐 꼭 시세 대비 낙찰가를 계산해보세요.

✔️ 네이버 부동산 실거래가 조회
✔️ 국토부 실거래가 공개 시스템 활용

감정가 기준이 오래된 경우,
오히려 시세보다 높은 낙찰가가 나올 수도 있어요.
경매의 ‘메리트’가 사라지는 거죠.

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아파트 경매 주의사항 꼼꼼하게 체크해야 합니다.

저는 이렇게 생각합니다.
경매는 분명 기회지만, 공부 없인 독이 될 수 있다.

아파트 경매는 단순히 가격 싸다고 좋은 게 아닙니다.
눈에 안 보이는 리스크를 먼저 보는 눈이 필요합니다.

위 내용들만 잘 챙기셔도
입찰 전에 실수 확률은 훨씬 줄일 수 있어요.