아파트 경매 싸다고 덮썩 물었다가는 옴팡 뒤집어 쓰는 경우가 발생합니다.
아파트 경매 단점 확실하게 확인하고 경매를 시작하셔야 합니다.
아파트 경매, 요즘 많이들 알아보시죠?
저도 처음엔 “일반 매매보다 싸게 살 수 있다니까!”
하면서 무작정 관심 가졌습니다.
그런데 막상 경매 입찰을 준비하고, 낙찰을 받고 나니까
그제야 보이더라고요.
아파트 경매의 단점들.
그래서 오늘은 제가 직접 경험하고
또 주위에서 들은 실사례를 바탕으로
아파트 경매 단점을 정리해드리려고 합니다.
🔍1. 낙찰 = 끝이 아니다 (절차가 길고 복잡)
일반 매매처럼 계약하고 입주 끝!
그게 아닙니다.
경매는
1️⃣ 낙찰
2️⃣ 매각허가 결정
3️⃣ 잔금 납부
4️⃣ 등기
5️⃣ 명도
6️⃣ 취득세 납부
이런 긴 후속 절차가 기다리고 있어요.
👉 처음 하시는 분은
혼자 처리하기가 쉽지 않습니다.
중간에 한 번이라도 삐끗하면
보증금 몰수되는 경우도 있어요.
⚠️2. 점유자 퇴거, 생각보다 어렵다 (명도 문제)
가장 흔한 경매 단점이자 리스크입니다.
✔️ 기존 세입자 or 소유자가 버티는 경우
✔️ 명도 소송까지 가는 경우
✔️ 협의가 안 되면 강제집행 필요
❗ 명도에 걸리는 시간만 수개월
❗ 합의금도 몇 백만 원 나가기도 합니다
저도 한번, 명도비 300만 원 주고
퇴거 협의해서 마무리했던 적 있어요.
낙찰가가 싸다고 좋아하다가 이 부분에서 당황했었죠.
🧾3. 하자·노후 문제, 고스란히 인수
경매 물건은 있는 그대로 인수하는 조건입니다.
하자 있든, 오래됐든, 고장났든
누구한테 말 못 합니다.
✔️ 수도관, 보일러 고장
✔️ 곰팡이, 누수, 결로
✔️ 엘리베이터 노후
✔️ 주차장 협소, 층간소음 구조
👉 그래서 반드시 **임장(현장방문)**이 필수입니다.
사진만 보고 입찰했다가
“리모델링비가 낙찰가만큼 들었어요…”
이런 사례도 적지 않아요.
💸4. 추가비용 생각보다 많다 (세금·체납금 등)
아파트 경매는
단순히 낙찰가만 보면 안 됩니다.
숨은 비용이 은근히 많습니다.
📌 주의해야 할 추가 비용
- 취득세
- 이사비(명도비)
- 관리비 체납
- 확정일자 세입자 보증금 인수
- 집 수리비용
👉 실제로 낙찰 후 1~2천만 원 이상
추가로 들어가는 경우도 많습니다.
📉5. 가격 매력이 사라진다 (요즘 낙찰가율 90~100%)
예전엔 경매 하면
“시세보다 20~30% 싸게 산다”는 이미지였죠?
하지만 요즘은
📊 낙찰가율이 대부분 90~100% 육박
경쟁률도 높아져서
감정가보다 더 높게 낙찰되는 경우도 많습니다.
그럼 솔직히 말해
"경매 메리트가 없다"고 볼 수도 있죠.
🧠6. 대출이 까다롭다 (경락잔금대출 한도 제한)
경매는 일반 매매와 달리
**잔금 대출(경락잔금대출)**이
조금 더 복잡하고 한도도 낮습니다.
✔️ 시세보다 낮은 감정가 기준
✔️ 서류 준비가 복잡
✔️ 대출 가능 비율(LTV)도 보수적
👉 잔금 납부 기한은 30일이라
대출 승인 지연되면 문제가 커질 수 있습니다.
✍️마무리하며
아파트 경매는
분명 잘하면 좋은 기회입니다.
하지만 그만큼 단점과 리스크도 명확합니다.
저는 이렇게 생각해요.
“경매는 싸게 사는 기술이 아니라,
위험을 관리하는 기술이다.”
‘싸다’에 혹하지 말고,
절차와 비용을 꼼꼼히 따져보는 눈이 필요합니다.
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